Государство может помочь строительной отрасли посредством создания гарантийного Фонда
В условиях новой изменившейся реальности и новых вызовов, предъявляемых всем направлениям рынка недвижимости, его участникам нужна новая концепция взаимных интересов. Консолидация бизнеса, изменение законодательства в сфере строительства и приведение нормы доходности, клиентоориентированность, необходимость господдержки – таковы факторы для выживания бизнеса. Антикризисную парадигму попытались выработать эксперты в сфере недвижимости, девелопмента, банковского и страхового дела в рамках профессиональной конференции «Недвижимость и строительство: страхование и кредит» IC Real Estate & Building – 2009», которая состоялась 27 февраля 2009 года в фешенебельном отеле «Англетер». Организатором мероприятия выступило агентство по связям со СМИ и PR в области страхования Shadursky Promotion ( при поддержке Санкт-Петербургского регионального отделения общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада, Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, Ассоциации региональных девелоперов России.
Спад строительства жилья неизбежен. Как вернуть доверие банка к застройщику
Сегодня уже никого не удивишь тем, что покупательская активность жилой и коммерческой недвижимости значительно упала. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, снижение спроса со стороны покупателей квартир наметилась еще в июне 2008 года. Однако средняя цена предложения продолжала увеличиваться до октября прошлого года. После этого снижение цены предложения на жилую недвижимость еженедельно составляло 0,1 – 0,3 % в неделю, что в 5-10 раз меньше, чем в 1998-1999 годах. С начала декабря 2008 года, когда простому потребителю стало ясно, что курс на ослабление рубля, взятый ЦБ РФ в середине ноября, продолжается, снижение цены предложения увеличилось до 0,3 – 0,5 % в неделю. Соответственно, с начала октября по конец декабря 2008 года средняя цена предложения квадратного метра жилой недвижимости сократилась со 106743 рублей до 96482 рублей, т.е. на 9,6 %.
При этом существует ряд проблем при взаимодействии девелоперов, строителей, банков и страховщиков. Основополагающие из них, по мнению доцента кафедры страхования СПбГУ экономики и финансов Дениса Горулева, касаются потери доверия между упомянутыми участниками рынка, а также происходят по причине невыразительной роли государства в регулировании и контроле этих взаимоотношений.
Это, в свою очередь, отражается на заморозке многих проектов в связи с отсутствием средств на их строительство. По данным Ассоциации региональных девелоперов России, традиционными источниками финансирования при строительстве той или иной недвижимости выступают средства застройщика, частные инвестиции (дольщики, ипотека, привлечение в инвестиционных или спекулятивных целях) и внешнее финансирование (федеральный бюджет, стратегическое инвестирование, IPO, кредиты). Эти источники до конца 2008 года распределялись примерно таким образом, что приобретение площадки и закладка фундамента осуществлялась на собственные средства, а начало строительства и продажа за счет частных инвестиций. Если ранее реализация проекта на 75 % состояла из привлечения средств ипотеки, дольщиков и банковских кредитов, то сегодня это финансирование сократилось до 10 %. «Ситуация на рынке такова, что новые проекты не запускаются, текущие проекты завершаются медленными темпами, а количество сделок составляет не более 6 % по сравнению с 2008 годом», - сетует исполнительный директор Ассоциации региональных девелоперов России Максим Громов. По мнению эксперта, сегодня необходимо привлечение не только средств дольщиков, но и средств федеральных и региональных бюджетов в рамках реализации федеральных программ. Ведь даже по самому среднему сценарию дальнейшего развития рынка в текущем году спад строительства на 30-60 % обеспечен. Но что важнее всего, - нужно восстанавливать подорванные кризисом доверительные отношения между банком (иными инвесторами) и застройщиком.
Государство должно взять на себя ответственность за дома 30-50 % готовности
Высказывалось достаточно много мнений относительно необходимых действий для того, чтобы это доверие вернуть.
С одной стороны, процесс возобновления доверия не зависит от конкретных действий той или иной организации, и даже государства. По мнению старшего преподавателя кафедры страхового права Санкт-Петербургского института управления и права Сергея Краснова, объективных предпосылок для того, чтобы люди вновь начали вкладывать деньги в строительство, пока нет: «Даже если все страховщики мира объединятся, то и они не смогут ответить на ту массу рисков, которыми оперируют девелоперы. Мы расхлебываем кашу, заваренную в предыдущие годы, именно из-за отсутствия системы риск-менеджмента в ведении бизнеса. И вряд ли мы можем предложить условия предоставления денег ввиду общей объективной картины рецессии, в которой находится наше государство и весь мир».
Тем не менее, высказывались и более оптимистичные версии по решению существующих проблем в отрасли. Прежде всего, по предложению Максима Громова, стоило бы создать Залоговый Фонд жилищного строительства. Известно, что сегодня у инвестора пользуется доверием малоэтажное строительство, которое он может контролировать сам, либо дома готовностью как минимум 80 %. Но достаточно большое количество проектов сегодня реализовано лишь на 30-50 %; на окончание строительства у инвесторов просто нет денег, которые раньше он получил в банке в виде кредита. Такой Фонд под руководством государственных структур мог бы объединить эти проекты, выступая неким гарантом того, что они будут завершены на 100 %. Как заверяет руководитель комиссии по страхованию общероссийской общественной организации «Деловая Россия» в Санкт-Петербурге Егор Шадурский, в таком случае государству не нужно будет давать деньги на завершение недостроенных объектов: «Устная и письменная гарантия государства в виде публичного обнародования такого списка объектов на уровне каждого региона позволит создать образ доверия к данным объектам стройки».
Уже сейчас свою помощь на уровне советника губернатора Санкт-Петербурга предложил член президиума Общественного совета города Сергей Федоров. Он пообещал донести это предложение, а также прочие составляющие выработанной в ходе конференции парадигмы, до Валентины Матвиенко 12 марта на очередном заседании Совета по малому предпринимательству. Возможно, именно там «глас народа» будет услышан.
Гарантом возобновления доверия банка к заемщику может стать страховой полис
Также одним из вариантов повышения спроса на покупку недвижимости, в частности, - жилья, предложили страховые компании в виде страхового полиса профессиональной ответственности. «Например, Гильдия управляющих и девелоперов заинтересована в повышении своего статуса, особенно перед западными инвесторами, который можно гарантировать в том числе и страхованием профессиональной ответственности, - считает первый заместитель директора ООО «Первая страховая компания» в Санкт-Петербурге Сергей Лысенко. - Это поможет вернуть доверие со стороны клиентов, и, как следствие, активизировать спрос источников финансирования».
Кстати, Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области действительно всеми силами ратует за страхование. Так, ее вице-президент Дмитрий Щегельский, выступая на летней конференции «Страхование юридических лиц: спрос и предложение», и на этот раз подтвердил заинтересованность членов Ассоциации в необходимости страхования потери права собственности (титула). «Простого гражданина какими-то «пугалками» привлечь к такой защите непросто, но риэлтеры в условиях сегодняшнего кризиса, мошенничеств и спекуляций готовы потратить собственные средства на то, чтобы застраховать сделки с недвижимостью своих клиентов. Тем более, что такие заинтересованные страховые компании, которые готовы предложить скидки на полисы членам Ассоциации, есть», - говорит Дмитрий Щегельский. Ведь перспективы даже вторичного рынка в нашем городе велики: средний объем сделок на рынке вторичного жилья составляет 70 тыс. сделок в год.
СРО как единственный механизм повышения уровня страховой культуры строителей
Ведению повсеместного страхования в строительстве помогут саморегулируемые организации. По данным президента Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада Евгений Дубенского, сложившаяся ситуация в страховании объектов недвижимости катастрофически не скажется на убыточности страховых компаний, за исключением так называемых «проблемных» и узкоспециализированных компаний. Это связано с тем, что страховая культура строителей и до кризиса находилась на низком уровне. Эксперт уверен, что создание и деятельность СРО поможет вывести страхование строительных объектов и ответственности на новый качественный уровень. Предполагается, что в полную силу такие организации заработают с 1 января 2010 года, когда полностью закончится действие лицензий на строительство.
Безусловно, крупные организации, работающие с западными инвесторами или банковскими учреждениями, либо понимают сами всю ответственность процесса, либо несут в рамках договора некие обязательства, но страховые полисы приобретают. Как правило, речь идет о комплексном страховании от всех рисков. Но в рамках финансового кризиса, возможно, начнется экономия и на этом. Так что строители будут приобретать полис только как необходимость, без которой невозможно осуществлять свою деятельность.
Материал подготовлен по итогам конференции
«Недвижимость и строительство: страхование и кредит» 2009.